美国房价创纪录 现在买房是明智的投资吗？

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美国房价创纪录 现在买房是明智的投资吗？

加州大学洛杉矶分校经济学家俞伟雄认为，从经济前景看，购房多多少少都会有风险，但也要看房子所在地段。示意图。

因房贷利率连年攀涨、房市库存少，上月美国房价创下历史新高，尤其是加州，中位数房价首次超过90万美元。尽管很多人被挤出买方市场，或暂时放弃了购房，美国房市热度依然不减，买家中也不乏追逐美国梦的华人。现在买房投资，还是不是一个很明智的决定？

买家与业者：买房自住是很好的选择

住在旧金山湾区的崔女士来美十几年，因湾区房价远超自己的负担能力，就一直等待，想等到房价降下来后再买。没想到房价越等越高，让她愈发买不起房。现在，她打算从湾区搬到洛杉矶县东部的波莫纳（Pomona），看好一处60多万美元的两房公寓，已经签下合同。

“我很开心，以后不用总是搬来搬去了。”崔女士说，她在湾区租住的一室公寓，每月租金也要两千多美元，相比之下，买房并未让她的开支增加多少。

疫情前从中国大陆来美的谈女士，2021年在河滨县全款买下一套独立屋，这两年估值涨了二十多万美元。

“如果房子出租，扣除必缴的一些税，租金基本可以抵掉所有费用。”谈女士说，与中国房市相比，她感到美国房市有价有市场、回报率高，价格也更公道；不像在大陆，房子有价无市：很多房主急于抛售，连续降价，仍难以出手。她认为，在美国购房是非常明智之举。

崔女士和谈女士都是买房自住。洛杉矶房地产经纪人张女士（Vivian Chang）认为，买房自住是很好的选择，因为房地产税和贷款利息都可以抵税；虽然眼下利率很高，但将来利率下降时，买家可以考虑贷款。

就购买投资房而言，她认为，目前南加州地区房价很高，不是投资房地产的好时机，“现金存在银行都有5%以上的利率；而房贷利率超过6%，租金投资报酬率还不到6%”。

经济学家：长期投资房地产仍然不错

加州大学洛杉矶分校经济学家俞伟雄教授认为，总体而言，现在房价、利率都很高，所以房地产并不是最好的投资方式；但如果是单纯的自住房，家人要长期居住，自己在当地也有稳定的工作，足以偿付月供，“有刚性需求，买房子还是没有问题的”。

俞伟雄认为，从经济前景看，购房多多少少都会有风险，但也要看房子所在地段。加州房价历来就高于其它州，主要因为房市的需求面远强于供给面，由于种种限制，供给一直跟不上需求，“所以有非常强的基本面在支撑着房价”。

相比之下，俞伟雄说：“德州有很高的经济成长，很多企业、人口流入，房屋需求很高，但是供给也很高，供给跟需求配合得很好，所以房价上涨幅度就不如加州。”

从整体和长期来看，他分析，加州房价下跌的风险比较小，“因为加州有天然的环境，靠近太平洋，还有很多亚裔移民，基本面是很看好的”。

目前的高利率对一些企业和投资者确实造成很大的负担。谈到人们普遍关心的利率走向，俞伟雄表示，长期低利率的时代应结束了，现在人们必须接受一个利率比较正常的时代。

尽管美国消费者物价指数（CPI）已经从两年前的最高点9%降到现在的3.5%，给美联储降息带来一些空间，但还是高于美联储2%的标准。他认为未来也许会稍微降息，但是“要期待在今年或明年利率降低很大幅度，不太可能”。

俞伟雄说，现在房贷利率较高，利用贷款作杠杆投资房地产，就不如低利率时期的回报那么好；且买房后还需要维护维修、缴纳房地产税等。

他也指出，投资房市的优点是可以贷款，这是股票投资无法做到的。当然，投资股票也有优点，比如购买标普500指数型基金（ETF）作长期投资，每年可享受到很高复合利率的投资成长率。

“我觉得从长期来看，房地产跟股票投资，都是不错的选择。”俞伟雄说。