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美国房价创纪录 现在买房是明智的投资吗?

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发表于 2024-6-6 15:55:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
美国房价创纪录 现在买房是明智的投资吗?

加州大学洛杉矶分校经济学家俞伟雄认为,从经济前景看,购房多多少少都会有风险,但也要看房子所在地段。示意图。

因房贷利率连年攀涨、房市库存少,上月美国房价创下历史新高,尤其是加州,中位数房价首次超过90万美元。尽管很多人被挤出买方市场,或暂时放弃了购房,美国房市热度依然不减,买家中也不乏追逐美国梦的华人。现在买房投资,还是不是一个很明智的决定?
买家与业者:买房自住是很好的选择
住在旧金山湾区的崔女士来美十几年,因湾区房价远超自己的负担能力,就一直等待,想等到房价降下来后再买。没想到房价越等越高,让她愈发买不起房。现在,她打算从湾区搬到洛杉矶县东部的波莫纳(Pomona),看好一处60多万美元的两房公寓,已经签下合同。
“我很开心,以后不用总是搬来搬去了。”崔女士说,她在湾区租住的一室公寓,每月租金也要两千多美元,相比之下,买房并未让她的开支增加多少。
疫情前从中国大陆来美的谈女士,2021年在河滨县全款买下一套独立屋,这两年估值涨了二十多万美元。
“如果房子出租,扣除必缴的一些税,租金基本可以抵掉所有费用。”谈女士说,与中国房市相比,她感到美国房市有价有市场、回报率高,价格也更公道;不像在大陆,房子有价无市:很多房主急于抛售,连续降价,仍难以出手。她认为,在美国购房是非常明智之举。
崔女士和谈女士都是买房自住。洛杉矶房地产经纪人张女士(Vivian Chang)认为,买房自住是很好的选择,因为房地产税和贷款利息都可以抵税;虽然眼下利率很高,但将来利率下降时,买家可以考虑贷款。

就购买投资房而言,她认为,目前南加州地区房价很高,不是投资房地产的好时机,“现金存在银行都有5%以上的利率;而房贷利率超过6%,租金投资报酬率还不到6%”。
经济学家:长期投资房地产仍然不错
加州大学洛杉矶分校经济学家俞伟雄教授认为,总体而言,现在房价、利率都很高,所以房地产并不是最好的投资方式;但如果是单纯的自住房,家人要长期居住,自己在当地也有稳定的工作,足以偿付月供,“有刚性需求,买房子还是没有问题的”。
俞伟雄认为,从经济前景看,购房多多少少都会有风险,但也要看房子所在地段。加州房价历来就高于其它州,主要因为房市的需求面远强于供给面,由于种种限制,供给一直跟不上需求,“所以有非常强的基本面在支撑着房价”。
相比之下,俞伟雄说:“德州有很高的经济成长,很多企业、人口流入,房屋需求很高,但是供给也很高,供给跟需求配合得很好,所以房价上涨幅度就不如加州。”
从整体和长期来看,他分析,加州房价下跌的风险比较小,“因为加州有天然的环境,靠近太平洋,还有很多亚裔移民,基本面是很看好的”。
目前的高利率对一些企业和投资者确实造成很大的负担。谈到人们普遍关心的利率走向,俞伟雄表示,长期低利率的时代应结束了,现在人们必须接受一个利率比较正常的时代。
尽管美国消费者物价指数(CPI)已经从两年前的最高点9%降到现在的3.5%,给美联储降息带来一些空间,但还是高于美联储2%的标准。他认为未来也许会稍微降息,但是“要期待在今年或明年利率降低很大幅度,不太可能”。
俞伟雄说,现在房贷利率较高,利用贷款作杠杆投资房地产,就不如低利率时期的回报那么好;且买房后还需要维护维修、缴纳房地产税等。
他也指出,投资房市的优点是可以贷款,这是股票投资无法做到的。当然,投资股票也有优点,比如购买标普500指数型基金(ETF)作长期投资,每年可享受到很高复合利率的投资成长率。
“我觉得从长期来看,房地产跟股票投资,都是不错的选择。”俞伟雄说。


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