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是什么力量在推动美国房地产市场的完美风暴?

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发表于 2023-11-9 15:51:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
是什么力量在推动美国房地产市场的完美风暴?



(Illustration by The Epoch Times, Shtutterstock)

居住在纽约州帕特南县(Putnam County)的按摩师克莉斯汀‧伊根(Christine Egan)近两年来一直在急切地寻找房子。她和16岁的女儿伊莎贝尔(Isabel)一直租房住在距离纽约市以北一个多小时车程的郊区社区的一栋联排别墅里。
伊根女士形容整个过程非常令人沮丧。她告诉《大纪元时报》,“最大的问题是,在我的价格范围内找不到房子,而当我找到时,房子又被别人出高价买走。在这个地区,35万到40万美元之间的房子少之又少,而且很多都需要大修。”
伊根女士说,“我真不敢相信这些房子卖这么贵还需要大修。我在付完首付后,就没钱修了。”
一般来说,她要找的房子并不难找:有三个小卧室和一个小院子的牧场式住宅。
伊根女士说,“我想留在同一个地区,但如果我想买一套不需要大动干戈的房子,我现在面临的是50万美元或更高的价格,这些房子都很漂亮,但我买不起。”

克莉斯汀‧伊根和女儿伊莎贝尔在纽约州帕特南县(Putnam County)找房子已经找了两年。(Courtesy of Christine Egan)
她说,在她的价格范围内看到的一些房子,需要翻新厨房、浴室、电器、大型管道或电气工程。目前约为7.5%的抵押贷款利率也限制了她的负担能力。
伊根女士说,“唯一的好处是我不急于搬家,所以我可以等待,我不需要什么大房子,因为我女儿可能几年后就要上大学了。我只想找一栋我喜欢的房子,只需要在外观上做一些升级即可的。”
目前,她想留在纽约郊区,以便靠近家人和朋友。她的情况与这个国家的许多人并无二致。
“全国住房会议”(National Housing Conference)——总部设在华盛顿的美国经济适用房(业界)领袖的联盟——警告说,美国的住房可负担性危机正在升级。
该联盟执行长戴维‧德沃金(David Dworkin)说,“虽然名义工资的增长是对劳动力成本上升的回应,但是,通胀水平的飙升已大大侵蚀了这些涨幅。”
“随着房价和租房价格的飞涨,对于太多勤劳的个人和家庭来说,拥有一个像样的房子的梦想正在变得遥不可及。”

“全国住房会议”新近更新的“工资到工资”(paycheck‧-to-paycheck)数据库将全国大都市地区的工资数据与住房成本进行了比较。
根据这一模型,西雅图地区的个人、夫妇或家庭需要达到23.4万美元的总收入才能考虑置业,房价中位数为70.3万美元。在佛州坦帕(Tampa)和圣彼得堡(St. Petersburg)地区,购房的收入要求为12.3万美元,房价中位数为37.04万美元。

2022年10月28日,从空中俯瞰马里兰州特拉普(Trappe)市已建成和在建的新住宅。(Jim Watso/AFP via Getty Images)
根据房地产经纪人网站Realtor.com发布的10月份住房报告,全国待售房屋数量连续第四个月下降,能够承受不断上涨费用的美国人正变得越来越少。
Realtor.com首席经济学家丹妮尔‧黑尔(Danielle Hale)说,“当前的房地产市场继续对购房者和卖房者构成挑战。”
“虽然创纪录的高抵押贷款利率让许多潜在购房者望而却步,但库存和房屋在市场上停留时间的减少表明,一些购房者正在迅速行动,以在利率进一步走高之前锁定利率。”

美国30年期抵押贷款固定利率历史趋势图
Realtor.com的报告显示,与大流行病前的水平相比,库存下降了近42%,导致房价上涨。鉴于库存不足,许多潜在购房者开始关注新建房屋,而一旦市场上出现价格适中的住房,就会被迅速抢购一空。
与此同时,自2019年以来,全国挂牌价中位数上涨了37%。
浏览一下全国的挂牌价中位数就会发现,加利福尼亚州的大都会区仍然是最昂贵的,圣何塞-桑尼维尔-圣克拉拉(San Jose-Sunnyvale-Santa Clara)地区的挂牌价为130万美元,洛杉矶-长滩-阿纳海姆(Los Angeles-Long Beach-Anaheim)地区的挂牌价为115万美元。
在华盛顿州,西雅图-塔科马-贝尔维尤(Seattle-Tacoma-Bellevue)地区的房价中位数紧随其后,为79.2万美元,其次是纽约市和纽瓦克-泽西城(Newark-Jersey City)地区,为73万美元。
最经济实惠的城市包括密苏里州的圣路易斯市,其房价中位数为27.7万美元,密歇根州的底特律-沃伦-德班(Detroit-Warren-Dearborn)地区为25.2万美元。

2023年7月24日,凤凰城,行人途经一处破旧的房产。(Mario Tama/Getty Images)房屋销量下降
全美房地产经纪人协会(the National Association of Realtors, NAR)最近发布报告称,9月份成屋销售再次下降了2%,与一年前相比降幅超过15%。全美所有四个地区——东北部、中西部、南部和西部——销售量都出现了同比下降,全国范围内的房屋销售量已跌至13年来的最低点。
全国现房销售量,包括独栋住宅、联排别墅、公寓和合作公寓,从2022年9月的468万套下降到2023年9月的396万套。
NAR首席经济学家劳伦斯‧云(Lawrence Yun)表示,“与今年全年的情况一样,有限的库存和较低的住房可负担性继续阻碍着房屋销售。鉴于通胀疲软和就业增长减弱,美联储根本无法继续加息。”

美国住房库存总量的历年趋势图
据NAR报告,截至9月底,美国的住房库存总量为113万套,比8月份增加了2.7%,但比一年前下降了8.1%;9月份的现房价格中位数为39.43万美元,比2022年9月的38.35万美元上涨了1万多美元。美国所有四个地区都报告了价格上涨。
云先生说,“房价连续第三个月较去年同期上涨,证实了增加住房供应的迫切需要。”
据NAR报告,9月份首次购房者占销售量的27%,低于8月份的29%,也低于2022年9月份的水平。接近30%的交易为现金销售,高于8月份的27%和2022年9月份的22%。
个人投资者或二手房买家在现金销售中占很大比例,他们在9月份购买了18%的房屋,高于8月份的16%和一年前的15%。因此,许多有意购房的人不得不选择租房。
根据抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据,由于较高的利率继续影响着人们的负担能力和购买力,抵押贷款申请量最近急剧下降至1995年以来的最低水平。

2022年1月18日,佛州海厄利亚(Hialeah),一名妇女因租金突然上涨搬出其公寓。(Chandan Khanna/AFP via Getty Images)许多人考虑租房
全国性租房平台Dwellsy联合创始人兼首席执行官乔纳斯‧博多(Jonas Bordo)告诉《大纪元时报》,当前市场明显转向租赁。
他说,“新购房者正在被挤出市场,因为房价一直维持在令人难以置信的高位,现在又多了一层成本,那就是过去几年翻了一番多的抵押贷款利率。”
除了潜在的首次购房者现在决定租房外,还有一个由需要搬迁的人组成的新市场,他们选择租房,直到市场稳定下来。
博多说,“这些人中有很多人可能会把现有的房子租出去,然后自己在新的地方租房住。”
Dwellsy的研究表明,今年的租房数量没有显著增加。不过,自2021年1月以来,独栋住宅的租金上涨了22%。

2021年6月2日,旧金山一栋公寓楼外墙上的“出租”标志。(Justin Sullivan/Getty Images)
博多说,“很多人从纽约或加利福尼亚等房价较高的地区搬来,他们在南部或中西部地区租房的价格可能会低很多。”
博多说,“远程工作仍然可以让员工保留工资,但由于居住在费用较低的地区,可以节省更多的钱。”
博多认为,预计2024年市场将趋于稳定,这不会对房屋租赁产生重大影响。
他说:“即使利率为6%,我认为许多人可能仍会发现很难首次置业。”
博多称,目前,全国一室一卫公寓的租金中位数为1295美元,而三室一厅独栋住宅的租金中位数为1890美元。
Realtor.com的10月份住房报告为租房者带来了一些好消息:单间公寓、一居室单元和两居室单元的价格连续第五个月下降了0.7%。全美前50最大都会区的租金中位数降至1747美元,比2022年7月的峰值下降了29美元。


房地产经纪人网的黑尔(Hale)女士说,“随着房租缓解,房价和抵押贷款利率继续攀升,在几乎所有主要市场,租房都比买房更划算。”
“可是,即使有大量新公寓单元涌入市场,租房者对这些新公寓的认购速度仍快于大流行之前。”
正如预期的那样,最经济实惠的都会区房屋租金可以在中西部地区找到。Realtor.com发现,密尔沃基、辛辛那提、克利夫兰和印第安纳波利斯跻身租金同比增长最快的十大都会区。
旧金山、洛杉矶、达拉斯和佛罗里达州的奥兰多等南部和西部市场的租金均有所下降。
“这是一次粗暴的觉醒”
在纽约租房多年已后,比安卡‧法比安(Bianca Fabian)和丈夫斯科特‧拉姆萨瓦克(Scott Ramsawak)花了六个月时间在三州地区(纽约都会区)寻找房子,然后搬进了他们在纽约长岛的第一套住房。

比安卡‧法比安(Bianca Fabian)和她的爱犬在纽约长岛的新居外。(Courtesy of Bianca Fabian)
法比安女士告诉《大纪元时报》,“我丈夫远程工作,所以他可以搬到任何地方,但我需要靠近曼哈顿,靠近我的客户。”
法比安女士是公共关系公司Command Collective的联合创始人,拉姆萨瓦克从事会计和财务工作。
她说:“我们有两份收入,在经济上非常负责任,省吃俭用,做好了出价的准备。但我们发现,在加上税费和抵押贷款利率升高的情况下,我们仍然很吃力。”
长岛住宅的标价比帕特南县的高得多,因此这对夫妇的预算在100万美元以下。他们最终买下的是一栋建于20世纪60年代的房子,有两间大卧室和两间小卧室,另外还有一个漏水的游泳池和一个朽坏的烟囱,这些都没有在房屋检查中披露。由于竞标激烈,他们不得不出比要价高10万美元的价格。
在寻找过程中,这对夫妇还向承包商咨询了他们所看到的“翻修房”的估价。法比安女士说,“有些最差的房子在照片上看起来很不错。”
“这是一次粗暴的觉醒!有些地方看起来就像鬼屋,墙上有洞、发霉、电器失灵,破旧不堪,几乎像是一场恶作剧,我们简直不敢相信人们会为这些地方争得面红耳赤!”

2023年8月22日,在弗吉尼亚州费尔法克斯的一个新住宅区,一名妇女推着婴儿车。(Andrew Caballero-Reynolds/AFP via Getty Images)
几个月来,他们每个周末都在看房子,并且慢慢地开始缩减他们的“愿望清单”。
法比安女士说,“当时,我们只想要没有霉菌、有电、有暖气、有炉子、有冰箱的房子。”
当他们找到现在居住的房子时,他们在车道上就提出了报价。
法比安女士说,“卖家想尽快搬走,因为他们要离开这个国家,我想我们只是运气好。”他们的报价被接受了,并于今年7月搬了进去。
她说,“第一天晚上,我们在地下室发现了蟋蟀,在外面发现了白蚁,还在泳池里看到了一只老鼠。”
在修好泳池和烟囱,并请来害虫防治人员后,他们现在正在市场上选购家具。
虽然他们很喜欢这栋房子和社区,但他们也担心以后可能会有额外的支出。
法比安女士说,“我们希望能幸福——也就是说,直到下一个问题出现为止。”


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