美国房贷种类与其优缺点

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美国房贷种类与其优缺点
摘要

• 美国房贷种类介绍：固定利率、可调整利率、联邦住房管理局贷款 （FHA）、美国退伍军人贷款（VA）、普通中小额贷款、巨额贷款
• 美国房贷各种类优缺点分析
• 如何申请美国房贷
  

许多人在美国买房子不会用现金给付，反而会选择用贷款来购置房地产。美国的房贷有分成很多种，最常使用的是以贷款利率来分类，可分为固定利率和可调整利率；若依照放款单位分，又可分为联邦住房管理局贷款 （FHA）和美国退伍军人贷款（VA）；最后也可以依照贷款金额分为普通中小额贷款和巨额贷款。

不管是依照什麽标准去分类，每一种房贷申请都以不同的条件和规定，可依照符合自己条件和可负担的房贷去做选择。我们现在就来看看美国房贷种费分别有哪些吧！

图片来源：Photo by Austin Distel on Unslash

1. 美国房贷种类介绍
1-1 贷款利率

依照贷款利率又可分为固定利率和可调整利率。

1-1-a 固定利率：

指在还款期间内利率固定不变，也就是说每个月还款的金额都是固定的。这种房贷方式会让人觉得非常安心，不需要担心还款金额忽大忽小。申请人须符合拥有良好稳定的历史信用纪录。

1-1-b 可调整利率:

指在还款期间内利率会随着环境、市场等因素改变，也就是说每月还款金额不固定，在还款的头几个月利率会是固定的，且利率比固定利率还要低，但利率开始更动后就不一定了。不过可以放心的是，利率的浮动是有上限的，所以这类型的房贷适合短期居住或是拥有房产的人，因为短期利率低，还完金额就低。申请人须符合拥有良好稳定的历史信用纪录。

1-2 放款单位：

依照放款单位可分为联邦住房管理局贷款 （FHA）和美国退伍军人贷款（VA）。

1-2-a 联邦住房管理局贷款 （FHA)：

是由联邦政府住房管理局提供的贷款方案，有政府背书就可以降低风险。申请条件只会检查信用纪录。

1-2-b 美国退伍军人贷款（VA）：

若您刚好是美国退伍军人或是军人遗孀，您就可以申请美国退伍军人贷款（VA），美国退伍军人贷款（VA）是美国退伍军人事务部给美国的现役军人或退伍军人申请的购房贷款，申请条件要符合在战场上至少服役90天、至少全职连续服役181天、总计完成服役国民警卫队6年、在战场牺牲军人的未再婚家属或者残障军人家属等。

1-3 贷款金额：

依照投资金额可分为普通中小额贷款和巨额贷款。

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1-3-a 普通中小额贷款(petty loan)：

简单来说就是可贷款金额是有限制的，一般来说是再 $ 51万以下。

1-3-b 巨额贷款(Jumbo mortgages):

巨额贷款就是可贷款较高金额，$ 51万或 $ 76万以上，要看不同州与不同银行的规定。申请条件要求高，需有良好稳定的历史信用纪录。

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图片来源：Photo by Breno Assis on Unslash

2. 美國各类房贷比较：

介绍完个美国房贷种类的定义与申请条件后，或许您还不清楚自己适合哪一种贷款，这边为您一一分析各贷款的优缺点，让您做个比较。

美国贷款种类优缺点对比2-1 固定利率的优点：

就是利率固定，每月缴交固定还款金额，可以预先准备好比较不会有突然无法支付的问题。且选择固定利率就教可以避免未来受到通货膨胀的影响，即使市场利率上涨您的利率也不受影响。此外，固定利率的房屋保险也很低，且首付最低为房价的5%。但缺点是，固定利率通常需要还款的年数长，所以利息就会缴的比较多，最后总还款数就会是高的。所以固定利率适合想要长久居住且有一定存款的人选择。

2-2 可调整利率的优点：

是一开始还款的利率很低，可低于固定利率，怪定期间还款压力小。但固定期结束后就会依据市场变动行情调整利率，如果市场利率上升，房贷利率就会跟着涨。因此可调整利率非常适合选择短期居住的人，因为还款时间短，利率就少。

2-3 联邦住房管理局贷款 （FHA）的优点：

是只需要3.5％的首付，但如果您可以负担更大的贷款，就可以降低您的长期成本。且FHA的信用要求不高，如果没有大的信用问题就可以减少购房的时间。最重要的是FHA可用于融资。但获得FHA需要支付低押带款保险费和每年的抵押贷款保险费，这保险费是用来保障政府和贷款机构的，以防止借款人不按时缴间交还款。

2-4 美国退伍军人贷款（VA）的优点：

是没有首付，可100%全额贷款，且贷款年利率会比一般贷款低0.4%-1.25%，在许多费用上如房屋检查费、过户费、房产税等也会有不同的优惠，且VA不需支付个人抵押贷款保险费。但VA的申请条件严格，如果不符合就无法申请成功。

2-5普通中小额贷款與巨額贷款的优点：

是申请容易，Fannie Mae和Freddie Mac的住房抵押贷款证劵化。但贷款金额有限。巨额贷款的优点是您可以贷款到巨额来支付您的房产，但首付需要至少10%到20%，而且申请条件较高，需有极高的信用分数才可申请，也需要证明您的储蓄帐户中有大量的资产。

3. 结语：

当您都了解您适合哪一种房贷后，最后要和您说明申请房贷的不走有哪些。首先您要先选择您要贷款的银行或是机构，并填写好贷款申请表在递交，等到收到贷款费用预估表后，就可以等待贷款银行或机构审核申请，进行房屋估价并锁定利率，待贷款审核通过后再次核对所有条款、费用明细等文件，您的房屋贷款就完成了！

记得在申请房贷时要先预审贷款资格，如：购买人与合伙购买人姓名、现居住址、每年家庭收入证明、每月家庭负债支出等，这些是要用来衡量您的家庭收入，可用来预测您的贷款种类与额度。

申请贷款也有其他的支出需要考量，前期支出如首付金额、誠意金、贷款申请费用、房产成交手续费等，这些都要纳入考量别忘记！此外，还有一些持续性长久支出，如房产税、房屋保险、维修费等。

买房是一件喜悦且有成就的里程碑，但别兴奋过头而忽略了这些小细节，再购买房产前清一定要做好功课，才能用适合自己的方式买到属于自己的家。如果您有贷款方面的咨询疑问，请联系我们

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