美房市触顶掉头？成屋销售5月降至2年新低

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美房市触顶掉头？成屋销售5月降至2年新低

图为上市房屋资料照。

根据美国全国房地产经纪人协会公布的数据，5月份现房销量经季节调整后折合成年率下降3.4%，为541万套。

据美国全国广播公司财经频道（CNBC）报导，该销量比2021年的5月份下降了8.6%。4月份的销售量也略有下滑。

这是自2020年6月以来最弱的数字，当时正值COVID-19（病毒）疫情的最初几个月。经调整后，这是自2020年1月以来的最低值。

该数字是根据本月成交情况计算的，因此它可能代表了在3月份和4月份所签订合同的完成情况。在那之后，30年期固定利率抵押贷款的平均利率，已经从4%左右大幅上升到了5.5%。

据《抵押贷款新闻日报》（Mortgage News Daily）报导，目前的利率约为6%。上升的利率，加上房屋价格的快速攀升，以及供应量的持续偏低，给购房者的负担能力带来了三重打击。

全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）首席经济学家劳伦斯‧云（Lawrence Yun）对此评论说：“我确实预计，房屋的销售量会进一步下降。变得更高的抵押贷款利率所带来的影响，还没有完全反映在数据中。”

在5月底，有116万套房屋待售，环比增长12.6%，但仍比2021年5月下降4.1%。按照目前的销售速度，这相当于2.6个月的供应量。

供应量的不足继续推高了房屋价格。5月售出房屋的中位价为407,600美元，这比2021年5月增长了14.8%。这是房地产经纪人协会自1980年代末开始跟踪该数据以来的最高售房中价纪录。

房地产低端市场的供应最为紧张，这可能也是为什么低端市场的活动，继续弱于高端市场的原因。价格在10万至25万美元之间的房屋销售，比一年前下降了27%。而价格在75万至100万美元之间的房屋销售量，同比增长了26%。价格在100万美元以上的房屋销售量，同比增长了22%。

然而，房屋的销售速度仍然很快。房屋挂牌后在市场上平均只停留16天，这是房地产经纪人协会的最低纪录。全现金销售占所有销售的25%，占比仍然很高。投资购房占所有交易的16%，与4月和一年前相比略有下降。

首次购房者仅占所有交易的27%，低于一年前的31%。由于租金也在同时上涨，显然，对他们的负担能力所带来的打击最大。

房地产经纪人网站Realtor的首席经济学家丹尼尔‧黑尔（Danielle Hale）写道：“美联储提高短期利率，有助于推动亟需的房地产市场重新调整——房地产市场的重振。尽管需要再平衡，但由于预期和条件都在迅速变化，这加大了卖家和买家在房地产市场中所面临的挑战。”

Realtor最近更新了其对2022年美国房屋销售的预测。它目前预测今年的销售量将会低于去年。

投资者购房从疫情高峰期 下降近17%

美国房地产市场降温之际，投资者降低对高价房的购买量。

房地产投资者在今年第一季度购买了77,829套房屋，比2021年第三季度的峰值下降的16.5%，尽管如此，投资者购买的份额仍比以往都要多。

在Redfin追踪的40个大都市中，投资者购买了近7万8千套房屋，比2021年第四季度下降11.5%，比投资者购买量创下历史新高的2021年第三季度下降 16.5%。但与去年同期相比，投资者购买量增长了30.7%，是一年来最小的年度增幅。

投资者市场份额排名前10的大都市，都在第一季度出现了投资者购买量下降的情况。亚特兰大的投资者购买量环比下降25.3%，投资者购买了33.1%的已售房屋。佛罗里达州杰克逊维尔（32.3%的市场份额），投资者购买量下降了21.7%。

尽管如此，投资者购买的美国房屋份额仍比以往任何时候都大。他们在第一季度购买了创纪录的20%的房屋，高于上一季度的19.2%和一年前的15.3%。全国房屋购买总量的减少，使投资者即使在购买较少房屋的情况下，也能增加其市场份额。

Redfin的高级经济学家谢哈里亚尔・博哈里（Sheharyar Bokhari）表示：“投资者购房量下降的原因与整体购房量下降的原因相同：利率飙升和高房价造成获得抵押贷款和购房变得更加昂贵。”，“虽然大约四分之三的投资者购买是用现金进行的，但投资者仍然受到利率的影响，因为他们经常通过贷款来获得现金。”

博哈里补充说：“投资者仍然能够在减少购买的同时扩大其市场份额，这一事实表明，他们并没有像个人买家那样强烈地感受更高的利率带来的痛苦，这也表明，仍有能力购买的个人将继续面临来自投资者的竞争。”

投资者在第一季度购买了价值498亿美元的房屋，比上一季度的534亿美元下降6.8%，但比一年前的355亿美元增长40.3%。典型的房屋投资者购买成本为427,174美元，高于上一季度的425,298美元和一年前的372,076美元。

纳什维尔（Nashville）的房地产经纪人詹妮弗・鲍尔斯（Jennifer Bowers）表示，投资者正在撤出市场，因为他们希望价格会下跌。

鲍尔斯说道：“几个月前，纳什维尔95%的待售房屋会从投资者那里获得至少一份现金报价——我的一个挂牌房源有8份。如今，大多数的售房都没有得到任何报价。这对普通买家来说是个好消息。虽然一些人仍会与投资者展开竞购战，但不一定要放弃所有意外情况（Contingency），并以天文数字的价格提供竞争。”

过去两个季度，投资者的购买量下降可能表明已超过峰值，并逐步恢复正常。现在看来，投资者的活动似乎正与整个市场重回正轨。

尽管投资者购买速度放缓，但仍高于疫情前的水平，部分原因是投资者可以将购买的房屋出租并从飙升的租金中获利。出租需求很高，因为没有足够的待售房屋，而待售房屋通常价格昂贵。

数据也发现投资者购买高价和中价房屋的数量下降，而购买低价房屋的数量增加。第一季度，投资者购买的高价房屋环比下降27.1%，至19,312套。投资者购买的中等价位房屋也下降了19.1%至23,556套。但投资者购买的低价房屋增加了8.3%至34,961套。

Redfin将投资者定义为购买住宅房地产的任何机构或企业。