屋主每年上半年收到的政府估价通知上面有两个数字, 左边叫 Market Value 市场价, 右边叫Appraised Value 评估价. 如何搞懂这两个数字?
首先, 地税第一规则就是地主每年要按照Market Value 市场价缴纳地税; 第二, 地税规则不是一刀切向所有的地主按 Market Value 市场价征税, 必须考虑符合条件的各种豁免. 所以就设计出了右边这么一个数字叫 Appraised Value 评估价, 右边的这个评估价是用来计算缴纳地税的. 右边这个Appraised Value 评估价是从左边的Market Value 市场价考虑各种豁免计算出来的数字. 对于没有任何豁免的商用地产或者是出租用途的民宅, 左右两个数字永远是一样的.
抗辩(Protest)永远是抗辩左边的market value 市场价, 把左边的市场价拉下来低于右边的Appraised Value 评估价才省地税.
豁免有很多种, 其中最常见是民宅自住豁免(Homestead Exemption). 用一个例子来解释: A和B去年同时在同一个小区买了同样的房子10万块, A买这个房子用来租给别人住，B是自己住按规则申请了自住屋豁免. 那一年两个房子左边的市场价和右边的评估价一样都是10万, A和B两个房子都按10万交地税. 今年, 这个小区的房价(Market Value 市场价)翻了一倍，那么今年A的出租屋左右两个数字市场价和评估价都是20万，对于出租屋商业地产等等，左右两个数字永远一样, 所以今年A得按照20万付地税. B的房子左边的数字市场价也一样升到20万, 但是B的房子有homestead, 虽然市场价到了20万, 右边的数字appraised value 评估价只会是11万（一年最多涨10% ), B的房子只按照11万缴税. A不可以用B的右边那个11万去抗议A的20万, 右边那个数字appraised value 评估价是 homestead law 造成的, 不是任何人评估出来的. 所以对比邻居之间的房价是看左边的市场价market value, 不可以用右边的那个数字appraised value. 右边的appraised value 评估价没有可比性, 因为每个地主享受的豁免不一样.
再举个例子: A 10年前花了市场价1万买了一个房子自己住, 按规则申请了homestead. 10年后的今年这个区的同样房子市场价涨到10万, 但是A的房子缴税的价(右边的appraised value 评估价)因为有每年锁定10%的增长, 10年后的今天也只有2万多, 只按2万多交地税. 今年B在A隔壁买了一个同样的房子花了市场价10万, B的房子左右两个数字一样都是10万, B今年得按10万交地税. B不可以去比较A的2万多的缴税价(右边的那个数字 Appraised Value 评估价), 因为两个屋主住进房子时间不同, A比B早享受了10年的自住屋10%涨幅限制. 但是A和B的房子市场价(左边的那个数字)是一样的. 所以比较邻居之间的价格永远是比较左边那个数字Market Value 市场价.
豁免还有其它种类, 用华阜人都熟悉的地产来做个例子: 中国驻休市顿领事馆那块地产, 根据外交豁免条例, 右边的交税的评估价Appraised Value 是零. 再比如位于华阜的中国人活动中心那块地产, 根据非盈利豁免条款, 右边那个缴税的评估价Appraised Value 也是零. 还有位于华埠区域一些佛教寺庙等等, 根据宗教豁免条款, 右边那个缴税的评估价都是零..无论周边的地产市场价Market Value 上下浮动，这些地产右边的缴税评估价Appraised Value永远是零. 但是, 不能因为右边缴税的评估价格是零, 这些地产就变得一文不值, 周围的地产也跟着不值钱了. 中领馆或者活动中心的地点都很好, 什么时候要卖出去说不定能卖个好价钱(市场价), 然后买下来的人如果把这个地产用于商业用途, 所有的豁免都消失了, 原来右边那个零评估价 Appraised Value 就会变得和左边的market value 市场价一样.
