美国如何办Refinance 房贷 降低利息、成本费用分析、改善...

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2023 美国如何办 Refinance 房贷 降低利息、成本费用分析、改善现有贷款、增加现金部位

小美在前年以美金100万购入她第一栋豪宅，头期款（Down payment）付了 $100,000，其他余款申请 Mortgage 贷款缴30年。但因为小美的信用实在太差了，银行给她6.5%的偿还利息。就在今年，小美的信用大大地提高了，如果你是小美的话，你会继续以6.5%的利率把房贷缴完，还是你会申请 "Refinance" 把利率压低，重新把30年的房贷缴完呢？

这年头好像越来越多人买房了，这时候如果还不知道要怎样申请贷款、Refinance 的话那岂不就吃亏了？房贷利息这么高，你是不是想把利息压低一点稍微喘口气？究竟什么是 Refinance？自己的情况条件是否适合 Refinance？别担心，看完这篇 Refinancing 的攻略，让你不是 CPA 也可以变得像金融界小达人！

什么是 Refinancing？

Refinance 「再融资」的意思就是「拿新的贷款去偿还现有的贷款」。新贷款也许有更低的利息，不但可以帮你改善自己的财务状况，也有可能改善自己的贷款能力。流程通常如下所示：

• 你想降低利息，改善现有的贷款
  
• 找到好的贷方（银行），并请申请新贷款
• 用新贷款偿还现有的债务
• 按时支付新贷款，直到你还清贷款
  

Refinance 有什么好处？

• 省钱：Refinance 的理由是为了节省利息，通常 Refinance 可以降低现有的利率，特别是长期或是大额的贷款，可以因为降低利率而节省大量的资金。例如：你现有的房贷利息是7%，Refinance 后你可能可以拿到更低的房贷利息，比如4%或是5%，可以用较低的利息偿还房贷。
  
• 降低付款：Refinance 可以帮你降低每月支付的费用，而且当你申请 Refinance 时，可以重新启动「贷款时钟」，延长你偿还贷款所需要的时间来压低你每月支付的费用。例如：你现在房贷的利息是7%，续缴30年，假如在第10年，你决定申请 Refinance 后，你不仅可能拿到较低的利息，还可以重新把你的房贷从30年开始。
• 缩短贷款期限：如果不想延长支付时间，你也可以透过 Refinance 来缩短自己的贷款期间。例如：把30年的房屋贷款 Refinance 转成15年的房屋贷款，并且使用较低的利息偿还贷款。
• 合并债务：如果你有多笔贷款，将它们合并为一笔贷款可以帮你降低利率，而且综合付款更容易偿还。例如：你现在有三张信用卡，三张都不同利息，你可以申请合并三张信用卡的债务，一起偿还，这样的好处是你很有可能可以拿到更低的利息，而且不用分开付。
• 更改你的贷款类型：如果使用浮动利率贷款，你可以透过 Refinance 来更改成固定利率贷款。例如：当经济不景气时，市场浮动利率高，这个时候如果透过 Refinance 来启动固定利率（通常在4% - 5%之间），帮贷款者省了很多利息。
• 还清到期的款项：有些款项必须在特定的时间内偿还，但如果你没有这么大笔资金可以一并支付，你可以 Refinance 来为自己争取更多的时间偿还债务。
  
  

要怎么申请 Refinance? 美国哪家 Refinance 公司比较好？

申请  Refinance 好比在菜市场买菜一样，一定要货比三家。首先，先了解你的信用评价，即便你的信用评分很高，但其他家可能有更好的优惠价格、利息给你。你可以在申请之前先告知贷方帮你报个价，然后到处寻找更优惠的条款。但切记不要同时申请不同家的贷款 Refinance ，因为这样不仅会导致的你的信用评价变低，也会使得你以后的贷款利率变高。

Refinance 有什么缺点？

并非每个人都适合申请 Refinance。其实有的时候 Refinance 前期的成本可能高的不要不要的。究竟 Refinance 有哪些缺点呢？

• 交易成本：Refinance 其实是很昂贵的，特别是房屋贷款，收盘的成本可能会高达数千美金。在申请 Refinance 之前，务必先了解贷方的处理费和手续费。
  
• 更高的利息成本：有些人 Refinance 可能会适得其反，尤其是你延长贷款期限时，可能反而需要支付更多的债务利息。
• 失去贷款能力：因为 Refinance 也算是贷款申请，切记凡是贷款相关作业都会影响到自己的信用。也许会因为 Refinance 而让自己的信用打折。
  

什么时候 Refinance 最合适？

很显然的，大部分人会想 Refinance 是想要省钱，但在以下这几个情况下，你可以适当的考虑 Refinance:

• 信用评分变高了：如果你在信用低的时候申请贷款，相对的你的利率可能会比一般民众还要高，但经过一段时间，也许你的信用评分变高了，你可以考虑 Refinance 以较低的利率偿还你的债务。
  
• 房屋装修：如果你买了房子，过一阵子房贷利率低了，或者房贷还得差不多了，你可以申请 Refinance 把家中需要长期贷款的项目刷新，例如增设游泳池、改装房间、翻新房产，假设你的信用良好，你可以利用 Refinance 把房贷缴完，然后用剩余的钱完成家中需要改装的支出项目。
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