美国房地产30年期固定抵押贷款利率，上周达到7.48%，处于二十多年来的最高水平。利率的上升，将进一步削弱人们的购房能力，有些购房交易因此陷入僵局。如何解决？Seller-Paid Rate Buydown降息方案，正越来越多地成为房屋买家、卖家及贷款人之间的话题。
房地产市场的僵局房贷利率的飙升，无疑会给一些购房者带来灾难。一方面，那些一开始就处于抵押贷款资格边缘的购房者，他们将无法获得购房所需的贷款额度，只能望房兴叹。另一方面，那些有能力的、成功的买家，购房后将面对沉重的还贷压力。
对于卖家来说，利率高企也是一个大问题。尽管从总体上讲，美国房市仍处于“卖方市场”（房屋供不应求），但趋势会悄悄发生变化。由于有资格获得抵押贷款的买家越来越少，这意味着竞相购房的买家也越来越少，卖家挂牌待售的时间就会延长，造成许多地区房屋销售量的持续下降。对于高价房屋而言，尤其如此。
加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors）的最新数据显示，湾区的房屋销售量大幅下滑，7月份与去年同期相比，下降了14%以上；与上一个月相比，下降16%。
遇到这种情况，对于那些急于出售房屋的人来说，通常的解决办法是，卖方降低房屋要价。但实际上，降价并不是最好的解决办法。采用Seller-Paid Rate Buydown降息策略，实际上会为买方和卖方带来更多好处。
有业内人士称，这种策略是目前降息的秘密武器。
Seller-Paid Rate Buydown，好像还没有完全一致的中文翻译，在此文中翻译为“卖方支付的利率下调策略”。
Seller-Paid Rate Buydown的运作方式目前是房市交易低迷时期，买家获得的卖家优惠可能会更高。根据房地产经纪公司Redfin的数据，早在2022年第四季度，买家获得的卖家优惠，如支付下调贷款利率，创下了历史新高。
通常，贷款机构允许卖房者提供的优惠，用于支付买方的过户费、房产税，或者房屋的装修费等等。但是，经验丰富的抵押贷款人和房地产专业人士都知道，卖方优惠还可以用来向贷款机构支付贷款点数，以降低的房贷利率（降息），帮助购房者有能力买房。
在目前房贷利率高企的背景下，这样可能打破僵局，完成房屋交易。这就是Seller-Paid Rate Buydown策略的大致思路。
下面举一个抵押贷款例子（有关数字并不准确），看看这一策略是怎么运作的。
房产报价$500,000，20%首付，30年期固定期利率为6.5%。假设买方的条件只够每月支付$2,500的月供。
比较一下三种不同的策略：
表：贷款买房的三种不同交易策略。第1策略：按原价$500,000销售，利率6.5%，买家月供$2,528，超出了买方的条件，交易陷入僵局。
第2策略：降价策略。如果卖方将房价降低$20,000，月供也随之降低，降为$2,480。这一策略，买方能负担月供，但所需的月供仍然比较高。而卖方的净利润减少$20,000，这是一个不小的数目。
第3策略：Seller-Paid Rate Buydown策略。
如果卖方同意向贷款机构支付$8,000，为买家购买两个贷款点数，贷款利率因此降低0.5%，降为6.0%。在这种情况下，买家月供$2,398。
与降价策略相比，按照Seller-Paid Rate Buydown策略，买家不仅能负担起买房，而且还贷压力更小。同时，卖方的支出减少了$ 12,000 。实现了卖方、买方双赢。
补充说明：贷款点数是根据贷款额计算的。每个点等于贷款额的1%，上面的例子中，贷款总额$400,000，买一个点要支付$4,000，买两个点要支付$8,000。点数不一定是整数。
另外，支付贷款点数后，利率下调的具体数额，取决于具体的贷款人、贷款种类和整个抵押贷款市场的行情。有时，每支付一个点，您的利率就会有相对较大的下调；但有时，每支付一个点，利率下调的幅度可能较小。
Seller-Paid Rate Buydown具体方案的选择对于房屋买家来讲，可以选择永久利率下调方案，也可以选择临时利率下调方案。
永久利率下调方案，也就是在整个贷款期间，利率都下调到一个价位，那相对而言，下调的幅度会比较小。例如，上面的例子中，30年固定期利率都下降到6.0%。
而对于那些计划在几年内出售房屋，或重新贷款的买家来说，临时利率下调可能是一个更好的选择。这一方案，可以在贷款的前几年降低抵押贷款利率，因为时间短，利率下调的幅度会比较大。
还用上面的例子说明，选择前两年利率下调：
第1年：利率下调为4.5%，月供$2,027。
第2年：利率下调至5.5%，月供$2,271。
第3-30年：利率恢复6.5%，月供$2,528。
目前，临时的利率下调方案，越来越受欢迎。或许很多人还是相信，贷款不会长期保持在现在的高位。等未来房贷市场的整体利率下降后，他们可以重新贷款，同样可以降低利率，减轻还款压力。
但是，无论哪一种方案，买家必须保证自己有能力支付最后的月供。
还有，另一个重要的问题是，每家贷款机构都有自己的定价机制，即使你支付相同的贷款点数，不同的贷款机构，下调的利率会有差别，最终的利率也会不同。这就需要买家货比三家，了解当前房贷市场的利率，进一步考虑如何选购房贷。
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发表于 2023-9-2 11:17:25
