我本人在纽约和湾区都生活过几年,所以用这两个地方作例子. 这两个都是VHCOL(very high cost of living)地区, 但差别也不小. 方法很简单, 也可以用于别的地区, 以后有机会再补充.
这贴讨论对象是北美华人的工薪阶层, 里面各条线我按照经验命名的, 八九不离十, 称谓不要钻牛角尖. 工薪阶层就是打工的,赚得不多不少, 上不hit AMT (~1m), 下不hit EITC (~50k), 龙虾吃不着, 金钥匙也没有, 应该代表大部分华人.
我个人感觉税前收入double, 基本上生活会突破量变达到一定质变. 我用纽约单收入两娃作benchmark, 也就是SITCOM (Single Income Two Children and Oppressive Mortgage), 分为10w/20w/40w/80w四档, 代表四种生活水平. 以此展开来计算其它地区情况的income equivalent. 这里没有评价生活好坏的意思, 各人有各人的活法, 不过做模型研究总要有一定的量化标准.
首先澄清两点. 此贴中的income都是risk free的, 没有失业等顾虑, 也比较稳定, 如果比较risky各条线要相应提高. 第二点, 所有dollar value都是今天的present value (PV), 未来的数字用inflation discount成PV, apple to apple.
决定当下生活需求的三个因素这贴的objective先完全不管退休后的生活质量, 只谈当下. 退休相关有机会另外讨论. 决定当下的生活需求, 我简化为下面三个因素:
1. 地域. (e.g. New York Metro Area vs. Bay Area)
2. 收入组成 (e.g. single-income vs double-income).
3. 家庭组成 (e.g. one-child vs two-child).
而由税前收入转化成实际living standard, 我也简化成下面三步:
a. 税收政策
b. 居住条件(考虑公校教育, 先不考虑私校)
c. 其他消费
上面abc每一步都由更上面的123直接影响. 下面我简单解释下关系.
税收a. 先说税收, 各家情况不同, 不过工薪阶层大同小异, 我假设joint filing, max 401k contribution. 我会用尽量完整的tax calculator.
a.1 地域方面, 主要区别就是州税.加州州税起征百分点低(1%), 高收入百分点高(11%+), 有比较高的SDI. 纽约州税起征百分点高(4%), 高收入百分点低(6.85%), 有比较低的FLI.
a.2 收入组成方面,单收入比双收入少交一份social security tax, 少存一个401k, 不能用CCFSA. 高家庭收入多交medicare tax (25w+ 2.35% vs 1.45%).
a.3 家庭组成方面, 40w AGI以下有child tax credit 2000 per kid, 44w phase out.
举个例子, 要达到相同的after-tax-401k income. 这几种情况需要的税前收入大体见下表.
居住条件b. 接下来说居住条件. 这里为方便横向比较, 只考虑自住购买公校学区房的情况. 各种租房, 私校等情况先不考虑
b.1 地域方面, 主要有两个主要因素. 一是房价, 宇宙中心房价高尽人皆知, 具体到什么程度, 参考下表.
由单位房价来比较, 可以看出湾区比较偏远学区一般的核桃谷三谷房价也比大纽约顶级交通学区的Great Neck, Bronxville高出一截. 而同为美国Top2 income town (40w+ avg household income)的Atherton房价是Scarsdale的三倍整. 一方面原因湾区IPO比较集中新贵很多, 另一方面就是下面要说的第二个因素, 地产税. 湾区地产税大概1%左右, 而大纽约地区地产税大多在2%-3%. 在PITI (principal, interest, taxes, and insurance)中, 湾区的前两项高出很多, 但纽约地产税会追回来一点. 下面我用30年3.75%, 20% down, 0.3% insurance来算PITI. 湾区用1%的地产税, 每百万房价PITI是$57459每年. 纽约地区用2.5%来算, 每百万PITI是72459每年.
b.2 收入方面, 单收入双收入对尺寸影响较小, 两个人上班对交通要求高一点. 不同收入对住房要求有一定影响. 譬如温饱线左右在湾区大概可以选择Fremont等地, 而小康线富裕线可以考虑Sunnyvale至Palo Alto, 相应房价会有变化. 纽约地区的选择多一些, 温饱线以下也可以考虑Livingston/Princeton等偏远但学区很好的地区, 小康线以上可以考虑郊区好学区的大房子, 也可以选择岛上资源. 总之就是房价和尺寸都和收入有直接关系.
b.3 家庭组成方面, 人多需要的活动空间要大一些. 我模型简化成俩娃家庭空间比一娃大20%. 综上,对应的房价和PITI见下表.
Table 3
发表于 2020-8-26 18:40:54
